Immobilienkauf in Zypern: Was man vor dem Immobilienkauf in Zypern berücksichtigen sollte.

In letzter Zeit vernehmen wir ein steigendes Interesse unserer Mandanten, in den ausländischen Immobilienmarkt zu investieren.

Für unsere Kunden sind in erster Linie Stabilität und Rechtssicherheit wichtig, was wahrscheinlich mit der gegenwärtigen Situation im Land zusammenhängt. Auch die Angst vor einer Instabilisierung der Finanzwelt dürfte eine tragende Rolle spielen.

Ebenfalls von großer Bedeutung: der Wirtschaft geht es schon seit Jahren richtig gut und es wird immer mehr Vermögen angehäuft. Daher natürlich der Wunsch, sich das zunutze zu machen. Ein gutes Investment sind hier Immobilien an Orten, wo permanent die Sonne scheint.

Seit Jahren führen die Federal Reserve Bank in den Vereinigten Staaten und auch das Europäische Zentralbank ein sogenanntes „quantitative easing“ Programm durch. Das heißt nichts anderes, als dass diese Institutionen einfach Geld drucken, um die Wirtschaft im Aufschwung zu halten. Im Umlauf befindet sich eine Unmenge von Geld, das nach einem Anlageobjekt sucht, das Sicherheit und Gewinn verspricht. Immobilienanlagen, die sich in den Ländern der Eurozone befinden, scheinen in den Augen von vielen Investoren beide oben genannten  Merkmalen zu besitzen.

Wir sehen aber auch steigendes Interesse bei deutschen Mandanten, besonders bei Unternehmern, die auf Zypern eine gewerbliche Präsenz haben wollen, um Ihre internationale Geschäfte von dort zu fuhren. Zypern ist ohne Zweifel, aus verschiedenen Gründen, ein sehr attraktiver Standort für Unternehmen, die neue Märkte im Nahen Osten erobern wollen. Die sonnige Insel verfügt über gute Verkehrsverbindungen zu den Nachbarländern und befindet sich in strategischer Position im Mittelmeer, hat eine sehr gut entwickelte Infrastruktur, gut ausgebildete Arbeitskräfte und ist seit Jahren bekannt für seine hilfreichen Behörden.

Aus welchen Gründen auch immer Sie sich dazu entscheiden, auf dem Zypriotischen Immobilienmarkt Fonds anzulegen, sollten Sie doch vorher ein Paar Rechtsfragen berücksichtigen, um die Kaufabwicklung möglich problemlos zu gestalten. Vor allem ist es aber ratsam, immer mit Bedacht zu handeln und sich nicht heiß machen zu lassen.

Als erstes lohnt es sich, sich etwas über den Immobilienmarkt in Zypern zu erkundigen und sich selbst eine Meinung über die politische und wirtschaftliche Lage im Land zu bilden. Hinsichtlich der Wirtschaft gilt das Land als stabil; neben der Einstellung des Kreditprogramms des IWF hat Zypern ebenfalls einen Haushaltsüberschuss erzielt. Auch die Prognosen für 2018 gehen von einem soliden Haushalt aus. Der Immobilienmarkt ist ebenfalls vielversprechend. Mit dem Ausklingen des vorletzten Jahres, hat das Land angefangen, die Verluste der letzten großen Wirtschaftskrise auszugleichen.

In Bezug auf die rechtlichen Aspekte des Kaufs von Immobilien in Zypern gibt es folgendes zu berücksichtigen:

1. Auf Zypern gibt es den Beruf des Notars nicht, was bedeutet, dass etwaige Vertrage, die sich auf Immobilienkäufe beziehen,  in schriftlicher Form angefertigt und unterschrieben werden.
2. Wie in jedem anderen Land auch, ist es vernünftig, einen spezialisierten Rechtsanwalt einzustellen, der sich um alle rechtlichen und formalen Aspekten  kümmert und der vor allem eine Due Diligence Prüfung vornimmt, das heißt, eine Prüfung, die den Rechtsstand der zu erwerbenden Immobilien untersucht, um mögliche rechtliche Mangel und damit verbundene Risiken zu identifizieren.
3. Es ist auch empfehlenswert, sich vor der Entscheidung und Einleitung der Rechtsarbeiten  über die steuerlichen Konsequenzen der geplanten Anlage Gedanken zu machen. Am besten mithilfe eines Steuerberaters oder eines Fachanwalts für Steuerfragen.
4. Im Rahmen einer Due Dilligence Prüfung sollte unbedingt festgestellt werden, ob bei der jeweiligen Immobilie Rechtsstreitigkeiten bestehen, insbesondere muss klar sein, wer der Eigentümer ist.
5. Im gesamten Kaufverfahren und während der Rechtsstandsprüfung ist eine sehr wichtige Anlaufstelle die lokale Behörde, die sich mit Immobilienrechtsfragen beschäftigt:  die Cyprus Land Registry Office. Diese Kataster Behörde ist zuständig für die Eintragung und das Nachweisen der Eigentümerschaft jedes Grundstücks auf Zypern.
6. Im ersten Schritt erfolgt typischerweise – wenn die gewünschte Immobilie schon ausgewählt ist – der Abschluss eines Reservierungsvertrags. Es passiert häufig und ist nichts Ungewöhnliches, dass, wenn der Bauträger die Wohnungen oder Häuser zu verkaufen beginnt, die Bauarbeiten noch nicht angefangen wurden  oder die Baugenehmigung noch nicht erteilt worden ist.
7. Anschließend wird ein Ankaufvertrag abgeschlossen. Hierbei ist es notwendig, dass der Kaufvertrag bei dem Landregister eingebracht  und ordnungsgemäß eingetragen wird, dann bezahlt und mit einem Siegel abgefertigt wird.
8. Es ist üblich auf Zypern, dass die Zahlungen in Teilen erfolgen, je nach Fortschritt der Bauarbeiten.
9. Der Eigentumstitel zu der jeweiligen Immobilie wird erst dann an den neuen Eigentümer (der Käufer/die Käuferin) übertragen, wenn alle Zahlungen gemäß des Kaufvertrags eingebracht worden sind samt allen fälligen Steuern oder Amtsgebühren.
10. Es ist nichts Ungewöhnliches, wenn die Kataster Behörde einen neuen Eigentumstitel erst nach 1-2 Jahren, nachdem der Vertrag abgeschlossen wurde, vergibt.

Unsere Kanzlei hat umfangreiche Erfahrung in Beratung und Unterstützung unserer Mandanten in ihren Investitionen auf dem Immobilienmarkt in Ländern wie: Polen, Zypern, Spanien oder Deutschland. Wir arbeiten mit zuverlässigen, lokalen Partnern wie Steuerberatern, Immobilienbrokern oder Rechtsanwälten zusammen.

Paweł Osiński

Rechtsanwalt/Adwokat,

Partner in Osiński Georgiades Anwaltskanzlei KG in Warschau